フルローンに留まらず、修繕費も含めたオーバーローンも可能にする
物件選定・融資・満室経営ノウハウを、惜しみなく公開します！

～ある制度融資の活用で、オーバーローン融資～
さらに３棟まとめて購入する融資承認へ 

今でこそ、フルローンは当たり前。オーバーローンも属性さえ良ければ珍しくないですが、
２０１０年当時は、リーマンショックのダメージがまだまだ強く残っていて、
どんなに良い物件でも、 頭金を入れないと融資が受けることができない時代でした。

そんな融資が受けにくい時代に、
ある物件を購入しようともがいたことで、転機が訪れました。
 
その、「転機」とは、
半分空室な上、入居者全員ブラジル人という融資の難易度が超高い物件に
なんとか融資を付けようとしたことでした。


そんな、通常は、融資付けが困難な物件にも関わらず、ある制度を活用することで
なんと、当時では驚愕のオーバーローンで融資が下りました。

そして、その９ヶ月後、今度は、３棟まとめて購入する融資が下りました。
これも、オーバーローンです。
なぜ、そんなミラクルが起きたのでしょう？

なにも私が、特別だったのではありません。
ある制度融資の存在に気付いただけです。

この手法は、今でもそっくりそのままあなたにも活用できる可能性が十分ありますし
今の私や才津、法身の飛躍にも繋がっているので、ぜひ、しっかり読んでください。
 
 
 
その可能性に気付いたのは、「ブラジル人の館物件」が満室になった２０１０年６月頃、
銀行からもっと貸しますと、営業された時のことです。

銀行：村田さん、いい物件ないですか？
　　　まだまだ融資できますよ。もっと借りて下さい。
 
村田：えっそうなんですか？
　　　まだ１月に買ったばかりですよ？
 
銀行：全然いけますよ。
 
村田：じゃあ、また何か面白い物件があったら、お願いします。
　　　ちなみに、あとどれくらいいけるのですか？
 
銀行：物件次第ではありますが、あと２億は余裕です。
　　　他にもお客さん、紹介して下さいよ～。
 
村田：え？この手法は、他の人でもＯＫなのですか？
 
銀行：最低１期、できれば２期の決算書があれば、
　　　テーブルには載りますよ。
 
村田：御行の支店がある所なら、どこでもＯＫですか？
 
銀行：はい、ＯＫです。
 
村田：もしかして、この制度って御行だけじゃなく、
　　　他行さんでも他県でも同じだよね。
 
銀行：はい、その通りです。
 
村田：つまり、全国で、この融資って使えるってこと？
 
銀行：はい、その通りです。

そうなのです。
あなたにも、チャンスがあるのです。
 
もし、あなたが下記に当てはまるのであれば、可能性は十分あります。

もし、当てはまるのであれば、あきらめるのはまだ早い！
 
私、村田が提唱するROCKET戦略の∞ステージに立てるかもしれません。
 
※ＲＯＣＫＥＴ戦略とは、まずは融資を引っ張りやすい銀行から借り入れして運営実績をつくり、
　その後、爆発的なＣＦを生み出す投資ステージに立つことを目指す投資戦略のこと。　
　詳しくは、コチラ。
 

まずは、そのＲＯＣＫＥＴ戦略の∞ステージではどんな物件が購入できるか、
一例をお見せしましょう。

2010年１月購入物件

∞ステージの使える銀行と物件選定

でも、そんな空室が多い物件にもガンガン融資をしてくれる銀行っていったいどこ？
自分にも本当に融資してくれるの？
 
そう思われたかと思います。
 
それは、ある制度融資を活用するのです。
その融資は、全国どの県でも、どの銀行でも使えます。
 
正直 融資自体は、物件選定さえ間違えなければたいしたハードルではありません。
金利もごく一般的なレベルです。
 
では、何が一番ネックかと言いますと、融資期間です。
融資期間が、１５～２０年と比較的短期なのです。
 
その融資期間で、ＣＦを出そうとすると、
ある程度の高利回り（１５％以上）でないと、満足するＣＦが出ません。
でも、まともな物件で、そんな高利回り物件は、存在しません。
 

そこで、目を付けたのが、【再生物件】です。
再生物件なら、高利回りが十分狙えます。
 
空室が多かったり、荒れていたりしているので、
異様に安く購入できる可能性が高いからです。
 
その証拠に、もうご存じの方も多いかと思いますが、私が１月に購入した物件は、
当時それは凄まじい荒れ方で、空室率も４９％と高く、
さらに入居者の全員がブラジル人という強烈な物件でした。
 
数名の会員さんに、一応紹介したのですが、案の定、皆さんドン引きで、誰も手を挙げません（笑）。
 
じゃあ、私が購入するよということになったのですが、なかなか一筋縄ではいきません。
 
いろいろと良い経験をさせて頂きましたが、募集開始後、３ヶ月で見事満室を達成しました。
 
空室で苦しんでいる大家さんがたくさんいるこの時代に、奇跡のようですが、
なんと今もほぼ満室です。
（ちなみに私が購入したエリアは、空室が多いエリアです）
 
なにも、ブラジル人に占拠されている物件がよいと言っている訳ではありません。
 
なんらかの問題があって、空室が多い物件は、【再生】させることができるのであれば、
かなりお買い得な物件になるということが言いたかったのです。
 

そのような再生物件は、確かに一般の物件よりも手間は掛かるし、リスクも高いです。
正直、初心者が手を出せるものではありません。
 
しかし、補って余りあるリターンが期待できます。
しかも、そんな荒れ放題の物件を欲しいという人は
特に地方では、滅多にいないので、ライバルが極端に少ないのです。
 
まさにブルーオーシャンです。
嫌がらずに、チャレンジする価値は、十分にあります。
 
 
ちなみに、その後、
２０１６年にブラジル人の館２号を愛知県豊橋市にも購入しました。
 
２０１７年夏頃には、ブラジル人の館３号を豊田市に購入予定です。
すっかり業者さんからは、ブラジル人好きと勘違いされてしまいました（笑）
 
下記は、そのような再生物件にチャレンジするメリットです。

リスクを回避せよ

でも、そんないいことばかりじゃないでしょ？
そう思うのも無理はありませんし、その通りです。
 
実際、高架給水塔のセンサーが壊れ、水が駄々漏れになって、
大騒ぎになったこともあります。
浄化槽の消臭装置が壊れ、辺りに臭いがたちこめてしまったこともあります。
 

そのような修繕リスクも通常より確実に高いですので、空室が多い、
荒れ放題の物件を購入するには、相当な勇気がいります。
 
もし、失敗したら、痛いでは済みませんし、破綻の危険性すらあるからです。
多少の経験や知識では、正直、恐ろしくて手が出せないのが普通の感覚でしょう。
 
ましてや、１棟も持っていない、経験のない方が
いきなりこの再生物件にチャレンジするのは無謀と言えるでしょう。
 
でも、すでに数棟を所有して、キャッシュフロー１０００万円を超えているなら
十分チャレンジは可能です。
 
下記のスキルさえ、しっかり身につければ、
そんなに恐れることはありません。
 
・物件選定スキル
・融資付けスキル
・店子付けスキル
 
そう、たった３つしかありません。
 
重要なことは、致命傷になるようなリスクを、
見抜くスキルを持つことなのです。
 

ところが、車でも趣味でもなんでもそうですが、
このような見立てのスキルは、
残念ながら経験でしか身につきません。
 
ここに、大きなジレンマがあるのです。
 
なぜならば、不動産投資の場合、巨額の投資になるため、
失敗＝即死となることも十分ありえるからです。
 

このように経験でしか、目利き力を鍛えることができないのですが、
その経験をすること自体が、そもそも困難という、大きなジレンマがあるのです。
 
参入障壁がとても高いのが実情です。

再生不動産業界のタブーに挑戦

村田が実際に購入した物件の
再生プロセスを大公開します

私は、３棟で８３室のファミリータイプの大型案件を、
２０１０年９月末にまとめて購入しました。
 
もちろん、ガラ空きの再生物件です。
 
そこで、思ったのが、この私の物件を題材に、
あなたに経験を積んでもらうことはできないだろうか？
ということです。
 

つまり、通常なかなか体験できない、物件の再生プロセスを、
私の物件で、私と一緒に経験しませんか？ということです。
しかも、万一失敗しても、あなたには何のリスクもありません。
 
あなたは、全く金銭的リスクを負わずに、
再生プロセスを経験し、学べるのです。
 

具体的には、下記の通りです。
 
ＤＶＤでは、物件概要書・レントロールなどの詳細資料を大公開しています。
その上で、実際にどんなリスクやメリットがあるか、一緒に議論しています。
 
今回のセミナー参加者は、非常にレベルが高く、かなり突っ込んだ議論をしています。
各章毎にＱ＆Ａがありますが、とても参考になると思います。
 
そしてその後、実際に現地へ移動した、現地調査の様子をご覧になれます。
現地は買ったままの手つかずの状態で、残してあります。
 
どんなリスクがあるか、どれくらいの修繕を見積もるべきなのか、
ＤＶＤを見ながら、実践してみましょう。
 
ＤＶＤではリフォーム屋さんの見積もりと比べながら、
答え合わせができる体験型になっています。
 
机上の空論ではなく、体験をするから血や肉になるのです。
費用対効果は、計り知れません。

セミナー内容

オーバーローン再生セミナーDVD

 
会員の方のみ購入が可能となります

オーバーローン再生セミナーDVD

 
会員の方のみ購入が可能となります