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 才津、法身の飛躍は、このセミナーから始まった!
ガラ空きの再生物件を爆発的な収益物件に変える

あの伝説の絶版DVDが限定復活!

フルローンに留まらず、修繕費も含めたオーバーローンも可能にする
物件選定・融資・満室経営ノウハウを、惜しみなく公開します!

~ある制度融資の活用で、オーバーローン融資~
さらに3棟まとめて購入する融資承認へ 


今でこそ、フルローンは当たり前。オーバーローンも属性さえ良ければ珍しくないですが、
2010年当時は、リーマンショックのダメージがまだまだ強く残っていて、
どんなに良い物件でも、 頭金を入れないと融資が受けることができない時代でした。

そんな融資が受けにくい時代に、
ある物件を購入しようともがいたことで、転機が訪れました。
 
その、「転機」とは、
半分空室な上、入居者全員ブラジル人という融資の難易度が超高い物件に
なんとか融資を付けようとしたことでした。


そんな、通常は、融資付けが困難な物件にも関わらず、ある制度を活用することで
なんと、当時では驚愕のオーバーローンで融資が下りました。

そして、その9ヶ月後、今度は、3棟まとめて購入する融資が下りました。
これも、オーバーローンです。
なぜ、そんなミラクルが起きたのでしょう?

なにも私が、特別だったのではありません。
ある制度融資の存在に気付いただけです。

この手法は、今でもそっくりそのままあなたにも活用できる可能性が十分ありますし
今の私や才津、法身の飛躍にも繋がっているので、ぜひ、しっかり読んでください。
 
 
 
その可能性に気付いたのは、「ブラジル人の館物件」が満室になった2010年6月頃、
銀行からもっと貸しますと、営業された時のことです。


銀行:村田さん、いい物件ないですか?
   まだまだ融資できますよ。もっと借りて下さい。
 
村田:えっそうなんですか?
   まだ1月に買ったばかりですよ?
 
銀行:全然いけますよ。
 
村田:じゃあ、また何か面白い物件があったら、お願いします。
   ちなみに、あとどれくらいいけるのですか?
 
銀行:物件次第ではありますが、あと2億は余裕です。
   他にもお客さん、紹介して下さいよ~。
 
村田:え?この手法は、他の人でもOKなのですか?
 
銀行:最低1期、できれば2期の決算書があれば、
   テーブルには載りますよ。
 
村田:御行の支店がある所なら、どこでもOKですか?
 
銀行:はい、OKです。
 
村田:もしかして、この制度って御行だけじゃなく、
   他行さんでも他県でも同じだよね。
 
銀行:はい、その通りです。
 
村田:つまり、全国で、この融資って使えるってこと?
 
銀行:はい、その通りです。

 
 

そうなのです。
あなたにも、チャンスがあるのです。
 
もし、あなたが下記に当てはまるのであれば、可能性は十分あります。

最低1期、できれば2期 決算書(又は確定申告)があり、物件購入諸経費を抜くと黒字
所有物件の入居率が90%以上ある
手持ちの使えるキャッシュが少なくとも1000万円以上ある
 (2000万円以上が望ましい)

もし、当てはまるのであれば、あきらめるのはまだ早い!
 
私、村田が提唱するROCKET戦略の∞ステージに立てるかもしれません。
 
※ROCKET戦略とは、まずは融資を引っ張りやすい銀行から借り入れして運営実績をつくり、
 その後、爆発的なCFを生み出す投資ステージに立つことを目指す投資戦略のこと。 
 詳しくは、コチラ
 

まずは、そのROCKET戦略の∞ステージではどんな物件が購入できるか、
一例をお見せしましょう。

2010年1月購入物件

 

価格: 8000万円
満室収入:2400万円(利回り30%)
融資金額:10000万円(オーバーローン)
家賃収入-返済=1500万円/年
現在満室。
手元に残る毎月のキャッシュは、100万円以上に上る


いかがでしょう!
 
たった8000万円の物件にも関わらず、驚異的なCFを生み出します。
 
しかも、手出しの自己資金がほとんど掛かりません。
CCR(キャッシュオンキャッシュリターン)は、です。
まさに∞の可能性を秘めています。

∞ステージの使える銀行と物件選定


でも、そんな空室が多い物件にもガンガン融資をしてくれる銀行っていったいどこ?
自分にも本当に融資してくれるの?
 
そう思われたかと思います。
 
それは、ある制度融資を活用するのです。
その融資は、全国どの県でも、どの銀行でも使えます。
 
正直 融資自体は、物件選定さえ間違えなければたいしたハードルではありません。
金利もごく一般的なレベルです。
 
では、何が一番ネックかと言いますと、融資期間です。
融資期間が、15~20年と比較的短期なのです。
 
その融資期間で、CFを出そうとすると、
ある程度の高利回り(15%以上)でないと、満足するCFが出ません。
でも、まともな物件で、そんな高利回り物件は、存在しません。
 

そこで、目を付けたのが、【再生物件】です。
再生物件なら、高利回りが十分狙えます。
 
空室が多かったり、荒れていたりしているので、
異様に安く購入できる可能性が高いからです。
 
その証拠に、もうご存じの方も多いかと思いますが、私が1月に購入した物件は、
当時それは凄まじい荒れ方で、空室率も49%と高く、
さらに入居者の全員がブラジル人という強烈な物件でした。
 
数名の会員さんに、一応紹介したのですが、案の定、皆さんドン引きで、誰も手を挙げません(笑)。
 
じゃあ、私が購入するよということになったのですが、なかなか一筋縄ではいきません。
 
いろいろと良い経験をさせて頂きましたが、募集開始後、3ヶ月で見事満室を達成しました。
 
空室で苦しんでいる大家さんがたくさんいるこの時代に、奇跡のようですが、
なんと今もほぼ満室です。
(ちなみに私が購入したエリアは、空室が多いエリアです)
 
なにも、ブラジル人に占拠されている物件がよいと言っている訳ではありません。
 
なんらかの問題があって、空室が多い物件は、【再生】させることができるのであれば、
かなりお買い得な物件になるということが言いたかったのです。
 

そのような再生物件は、確かに一般の物件よりも手間は掛かるし、リスクも高いです。
正直、初心者が手を出せるものではありません。
 
しかし、補って余りあるリターンが期待できます。
しかも、そんな荒れ放題の物件を欲しいという人は
特に地方では、滅多にいないので、ライバルが極端に少ないのです。
 
まさにブルーオーシャンです。
嫌がらずに、チャレンジする価値は、十分にあります。
 
 
ちなみに、その後、
2016年にブラジル人の館2号を愛知県豊橋市にも購入しました。
 
2017年夏頃には、ブラジル人の館3号を豊田市に購入予定です。
すっかり業者さんからは、ブラジル人好きと勘違いされてしまいました(笑)
 
下記は、そのような再生物件にチャレンジするメリットです。


手出しの自己資金がほとんど要らない
物件を探し出すのは、普通の物件の中から見つけるより簡単
爆発的なCFを生み出すことが可能
家賃が最安値まで下がっていることが多いので、もう家賃下落はない。
家賃が最安値まで下がっていることが多いので、リフォーム次第では上げることも可能
無駄なスペースを見つけたり、創意工夫によって新たな収益を生むことも可能

リスクを回避せよ


でも、そんないいことばかりじゃないでしょ?
そう思うのも無理はありませんし、その通りです。
 
実際、高架給水塔のセンサーが壊れ、水が駄々漏れになって、
大騒ぎになったこともあります。
浄化槽の消臭装置が壊れ、辺りに臭いがたちこめてしまったこともあります。
 

そのような修繕リスクも通常より確実に高いですので、空室が多い、
荒れ放題の物件を購入するには、相当な勇気がいります。
 
もし、失敗したら、痛いでは済みませんし、破綻の危険性すらあるからです。
多少の経験や知識では、正直、恐ろしくて手が出せないのが普通の感覚でしょう。
 
ましてや、1棟も持っていない、経験のない方が
いきなりこの再生物件にチャレンジするのは無謀と言えるでしょう。
 
でも、すでに数棟を所有して、キャッシュフロー1000万円を超えているなら
十分チャレンジは可能です。
 
下記のスキルさえ、しっかり身につければ、
そんなに恐れることはありません。
 
・物件選定スキル
・融資付けスキル
・店子付けスキル
 
そう、たった3つしかありません。
 
重要なことは、致命傷になるようなリスクを、
見抜くスキルを持つことなのです。
 

ところが、車でも趣味でもなんでもそうですが、
このような見立てのスキルは、
残念ながら経験でしか身につきません。
 
ここに、大きなジレンマがあるのです。
 
なぜならば、不動産投資の場合、巨額の投資になるため、
失敗=即死となることも十分ありえるからです。
 

このように経験でしか、目利き力を鍛えることができないのですが、
その経験をすること自体が、そもそも困難という、大きなジレンマがあるのです。
 
参入障壁がとても高いのが実情です。

再生不動産業界のタブーに挑戦


そこで、
再生前の物件を見学させるという
2010年、当時の業界に衝撃を与えた物件再生セミナーを開催しました。
 
再生を行う業者さんや投資家の方は、数多くいますが、
ビフォーやプロセスを公開するのは、実はタブーです。
 
なぜならもし、失敗して入居しなかったら大恥をかきます。
大きなトラブルが発生して、泣きそうになるかもしれません。
そんな事態になったら、信用が失墜するので、
今後、金融機関から融資が受けられなくなるかもしれません。
 
そんなことを考えると、恐ろしくて出来ません。
 
また、成功しても、そのプロセスやノウハウを公開したら、
ライバルに盗まれるからです。
 
再生転売業者にとっては、再生ノウハウは、
トップシークレットです。
 
だから、世の中にある、ビフォーアフターは、
全て完成してから公開する【ビフォーアフター】なのです。
 
でも、私はあえてそのタブーを破りました。
なぜ、そんなに自信があるかは、ぜひセミナーDVDで体験下さい。
 
この再生スキルに、融資のノウハウと 満室経営のノウハウを合体させたのが、
今回のセミナーで公開する 村田式再生メソッドです。
爆発的なCFを生み出します。
しかも、自己資金の投入はほとんど不要です。
 
今までメルマガやマニュアルなどでお伝えしてきたノウハウと異なる点は、
下記の通りです。
 
陳腐化しない普遍的な内容が大半なので、今でも十分参考になると思います。

<マインドセット>
・空室の恐怖をどう乗り越えるか
・2重3重のリスクヘッジを行う
・∞ステージの目標とビジョン
・∞ステージの投資戦略

  

<融資>
・再生物件に使う融資(制度融資)を受けるための注意点
・制度融資の事前評価方法
・融資を受けるために必要な条件
・融資が受けられる決算書(又は確定申告)の作り方
 など

 

<物件探し>
・再生物件探しのコツ
・再生物件で、はずせない3つの条件とは
・再生物件の交渉の仕方
・大規模修、部屋のフルリフォームの概算見積もりの方法
 など

 

<再生プロセス>
・管理会社やリフォーム会社をどうハンドリングしていくか
・一気に空室を埋めるコツ

村田が実際に購入した物件の
再生プロセスを大公開します


私は、3棟で83室のファミリータイプの大型案件を、
2010年9月末にまとめて購入しました。
 
もちろん、ガラ空きの再生物件です。
 
そこで、思ったのが、この私の物件を題材に、
あなたに経験を積んでもらうことはできないだろうか?
ということです。
 

つまり、通常なかなか体験できない、物件の再生プロセスを、
私の物件で、私と一緒に経験しませんか?ということです。
しかも、万一失敗しても、あなたには何のリスクもありません。
 
あなたは、全く金銭的リスクを負わずに、
再生プロセスを経験し、学べるのです。
 

具体的には、下記の通りです。
 
DVDでは、物件概要書・レントロールなどの詳細資料を大公開しています。
その上で、実際にどんなリスクやメリットがあるか、一緒に議論しています。
 
今回のセミナー参加者は、非常にレベルが高く、かなり突っ込んだ議論をしています。
各章毎にQ&Aがありますが、とても参考になると思います。
 
そしてその後、実際に現地へ移動した、現地調査の様子をご覧になれます。
現地は買ったままの手つかずの状態で、残してあります。
 
どんなリスクがあるか、どれくらいの修繕を見積もるべきなのか、
DVDを見ながら、実践してみましょう。
 
DVDではリフォーム屋さんの見積もりと比べながら、
答え合わせができる体験型になっています。
 
机上の空論ではなく、体験をするから血や肉になるのです。
費用対効果は、計り知れません。

セミナー内容


 

<第1部:物件選定スキルを学ぶ>
・再生物件特有の損益分岐点とは?
・再生物件を効率よく見つける探し方
・こんな物件は、絶対買うな
・修繕費を一瞬で見積もる方法
・無駄なコストを100%排除せよ
・検討対象になる利回りの目安
・村田式再生シミュレーションを大公開
・修繕費を極限まで安くする方法
・●●を発見したら、撤退せよ
・空室が多い物件のリスクの見立て方
・再生物件にはどんな突発事故・事件が潜んでいるか
・再生物件を探す時の三大条件とは?
・Q&A

 

<第2部:融資付けスキルを学ぶ>
・どこからどう融資を引っ張るのか?
・修繕費も含めたオーバーローンが
・あなたにも引っ張ることができる手法や金融機関を大公開
・空室が多い物件に融資をつける方法
・決算書(確定申告書)を良くする方法と目安
・村田がどこから、いくらの金利で借りたか、詳細を大公開
・Q&A

 

<第3部:店子付けスキルを学ぶ>
・大量に空室がある物件の募集方法とは?
・再生物件の管理会社の選び方
・入居者ターゲットの選定方法とは?
・17室の空き部屋を一気に3ヶ月で埋めた手法を大公開
・ウェイティングリスト(空き待ち)の作り方
・Q&A

 

<第4部:現地調査実践ツアー>
・村田が購入する物件の現地(岐阜)にバスで移動
・前日に学んだ見る調査ポイントを、現地で各自実践
・帰りは、バスの車内で、食事をしながら名古屋に移動
・Q&A

 

<セミナー風景>

オーバーローン再生セミナーDVD

会員の方のみ購入可能となります

 

セミナー参加者の声
才津康隆

 部屋の内部の傷み方。あの物件の部屋を見たら、普通は手を出さないのではないか。
 30万円位でもたくさん来ると思います。
法身栄治

 空室、リフォーム等の問題を恐れずに物件を購入して検討出来ると思います。
 現地にて先生が実際に購入された物件を見た時。
※各感想をクリックすると拡大表示されます。
DVD購入者の声

オーバーローン再生セミナーDVD

会員の方のみ購入可能となります
 

 
※当DVDは、当会と秘密保持契約を結んだ会員様だけに販売している、
極めて秘匿性の高い内容となっております。当DVDを流出・または
オークション等で販売された場合、秘密保持契約違反といたしまして、
退会処分を科し、損害賠償請求を行いますのでご注意ください。